Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội Quý 2/2021

CÁC CHỈ SỐ KINH TẾ

Trong 6 tháng đầu năm 2021 trong bối cảnh dịch bệnh toàn cầu GDP vẫn tăng 5.6%. Sản xuất và xây dựng tăng gần 9% và chiếm 59% GDP

Nửa đầu năm ghi nhận tổng giá trị xuất nhập hàng hóa tổng giá trị 317 tỉ USD, tăng mạnh 32%/năm. Thâm hụt thương mại 1.4 tỷ USD

Trong 6 tháng đầu năm, tổng đầu tư nước ngoài giảm -3% theo năm, trong đó vốn đăng ký mới tăng 13% theo năm đạt 9,55 tỷ USD.

Ngành du lịch tiếp tục khó khăn với 88.200 lượt khách quốc tế trong nửa đầu năm, giảm -98% theo năm.

BÁN LẺ

Nguồn Cung Không Đổi

Nguồn cung tăng trưởng trung bình 5%/năm trong 5 năm qua. Mặc dù vậy, do không có nguồn cung mới, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,6 triệu m², ổn định theo quý và tăng 2% theo năm. Khu vực Nội thành với thị phần 42% ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất là 0,48 m²/người.

Trong khi Trung tâm mua sắm vẫn duy trì nguồn cung cao nhất ở mức 914.000 m², tốc độ tăng trưởng nguồn cung của Trung tâm bách hóa (10%) và Khối đế bán lẻ (9%) vượt xa Trung tâm mua sắm trong 5 năm vừa qua.

Giá Thuê Ổn Định, Công Suất Thuê Giảm

Ở mức 41USD/ m²/tháng, giá cho thuê tầng trệt không đổi so với quý trước, nhưng tăng nhẹ 3% theo năm.

Công suất thuê mảng bán lẻ giảm – 2 điểm % theo quý, đạt 93% và duy trì ổn định theo năm. Trung tâm mua sắm giảm mạnh nhất. Khu vực Nội thành và phía Tây thành phố bị ảnh hưởng nặng nề, diện tích cho thuê thêm của quý 2 giảm -29.000 m². Sự kéo dài của đại dịch đã làm giảm số lượng người lui tới, các trung tâm bán lẻ đã sửa chữa và cải tạo lại khu vực kinh doanh, dẫn tới sự gia tăng diện tích trống.

Triển Vọng

Đối mặt với làn sóng COVID-19 lần thứ 4, cái nhìn của người tiêu dùng Việt Nam về nền kinh tế trở nên ảm đạm. Theo Infocus Mekong, nhận định tổng quan về tình hình chung của nền kinh tế trở nên tiêu cực, giảm xấp xỉ 50% từ đầu năm nay. Doanh thu bán lẻ tại Hà Nội giảm trong vài tháng gần đây, riêng tháng sáu giảm -9 điểm % so với năm trước. Tuy nhiên, nhờ các biện pháp kiểm soát dịch chặt chẽ trong các đợt dịch trước, Hà Nội đã đạt mức tăng 7 điểm theo năm trong nửa đầu năm 2021.

Lĩnh vực thương mại điện tử tiếp tục trở nên phổ biến hơn khi người tiêu dùng giữ sự thận trọng khi mua sắm. Theo một nghiên cứu của Google, nền kinh tế kỹ thuật số cuả Việt Nam được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng 52 tỷ USD vào năm 2025, tăng 29% mỗi năm từ năm 2020. Euromonitor International ước tính ngành thương mại điện tử của Việt Năm chỉ chiếm 3% tổng thị trường bán lẻ vào năm ngoái, thấp nhất so với các nền kinh tế lớn khác trong khu vực Đông Nam Á. Chính phủ Việt Nam đã đặt mục tiêu nâng con số này lên mức 10% trên toàn quốc, và 50% ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2025.

Nam Châm Thu Hút Thương Hiệu Cao Cấp

Các nhà bán lẻ quốc tế, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp, coi Hà Nội là một cơ hội đầu tư tiềm năng. Hầu hết các thương hiệu cao cấp tập trung ở khu trung tâm, với một số khác ở Lotte Center, Ba Đình.

Nền kinh tế phát triển mạnh cùng với khả năng chi tiêu cao hơn đã thuyết phục được Tiffany & Co và Porsche Studio gia nhập thị trường Hà Nội trong 12 tháng vừa qua.

Nguồn Cung Chậm Trễ

Sự không chắc chắn về đại dịch khả năng lớn sẽ làm trì hoãn lễ ra mắt của các trung tâm bán lẻ. Vincom Mega Mall Smart City với 44.000 m² diện tích cho thuê đã dời ngày khai trương một lần nữa từ tháng 4 sang tháng 8.

Với 120.000 m² diện tích cho thuê, nguồn cung trong 6 tháng còn lại của năm tại Hà Nội là rất mạnh. Dự kiến có 12 dự án sẽ ra mắt trong 6 tháng tới, với 98% ở Khu ngoài trung tâm.

Ngành Ẩm Thực Thích Ứng và Phát Triển

Trong bối cảnh khó khăn của đại dịch, nhiều khách thuê ngành ẩm thực phải trả lại gian hàng. Mặc dù vậy, phần lớn các nhà hàng đã có những thay đổi sáng tạo để thích ứng, đặc biệt là với dịch vụ giao đồ ăn trực tuyến. Triển vọng dài hạn của ngành ẩm thực vẫn rất sáng sủa. Thị trường dịch vụ thực phẩm Việt Nam đạt giá trị 24,62 tỷ USD vào năm 2020 và có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm dự kiến là 8,6% từ năm 2021-2026. Xu hướng ăn uống ngoài hàng gia tăng cùng với giới trẻ tìm kiếm không gian thân thiện với ngân sách góp phần tích cực vào sự tăng trưởng này.

VĂN PHÒNG

Nguồn Cung Mới Ngoài Trung Tâm

Tổng nguồn cung đạt trên 2 triệu m² từ 187 dự án, ổn định theo quý và tăng 10% theo năm. Trong Q2, một dự án Hạng C gia nhập thị trường với gần 2.800 m² tại khu vực nội thành, trong khi một dự án Hạng C khác cùng khu vực với 1.800 m² tạm đóng cửa để sửa chữa. Phân khúc Hạng A tăng 24% theo năm, theo sau là phân khúc Hạng B với 9%. Tuy nhiên, Hạng B vẫn duy trì nguồn cung lớn nhất với gần 940.000 m², tương đương với 47% tổng nguồn cung thị trường.

Giá Thuê Tăng, Công Suất Giảm

Giá thuê gộp thị trường đạt 21 USD/m2/tháng, ổn định theo quý nhưng tăng 6% theo năm, Hạng A đạt 33 USD/ m2/tháng. Công suất thuê đạt 90%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm -4 điểm % theo năm nhờ nguồn cung cao cấp mới có sự cải thiện lớn về công suất trong 6 tháng đầu năm 2021. Hạng C duy trì công suất cho thuê lớn nhất đạt 95%. Trong 6 tháng đầu năm 2021, diện tích cho thuê thêm đạt 60.000 m2. Trong khi khách thuê nhỏ có xu hướng không dịch chuyển văn phòng, khách thuê lớn với chiến lược kinh doanh dài hạn hơn có thể sẽ lên kế hoạch mở rộng.

Triển Vọng

Tới năm 2023, hơn 600.000 m² từ 22 dự án, hầu hết từ văn phòng Hạng B. Phía Tây sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất với 230.000 m². Các dự án đáng chú ý bao gồm, TechnoPark Tower trong năm 2021, dự án 36 Cát Linh năm 2022, dự án Lotte Mall và 27-29 Lý Thái Tổ trong năm 2023.

Bất chấp dịch bệnh COVID-19, nền kinh tế Hà Nội giữ vững mức tăng trưởng GDP ở H1/2021 là 5,9% theo năm với mục tiêu GDP cả năm 2021 là 7,5%.

Số lượng doanh nghiệp ICT của Việt Nam được kì vọng sẽ đạt 100.000 trong năm 2025, gần gấp đôi số lượng của năm 2020. Theo nghiên cứu của Savills, tới năm 2022, các thị trường mới nổi bao gồm Việt Nam sẽ có hoạt động cho thuê phát triển mạnh nhất nhờ tăng trưởng của kinh tế tốt cộng với sức mạnh từ các ngành công nhiệp và xu hướng làm việc linh hoạt.

Giá Thuê Trung Tâm Vững Vàng

Văn phòng cao cấp mới tại khu vực trung tâm giữ vững mức giá thuê gộp trung bình cao nhất là 38 USD/m2/tháng, tăng 4% theo năm.

Kể từ khi Corner Stone gia nhập thị trường năm 2014, không có văn phòng Hạng A mới nào tại khu trung tâm cho đến khi tòa Thaiholdings Tower bắt đầu hoạt động vào năm 2019 với 24.500 m² diện tích cho thuê. Sau khi sửa chữa, International Centre trở lại thị trường diện tích cho thuê là 7.000 m² , cùng với tòa BRG Tower gia nhập năm 2021 với 5.600 m².

Nguồn cung văn phòng hạng A thiếu hụt, không đủ đáp ứng nguồn cầu trong giai đoạn từ 2014 – 2019 cùng với đó là nhiều dự án văn phòng hiện hữu tại đây đều đã cũ, chất lượng giảm. Vì vậy, từ sau khi mở cửa, Thaiholdings Tower và International Centre đều đã có hoạt động cho thuê tốt.

Hạng A Ổn Định Giá Thuê Trong Năm Tới

Phân khúc Hạng A có Capital Place gia nhập thị trường với diện tích cho thuê hơn 90.000 m² tại khu vực nội thành. Với những dự án mới này, nguồn cung Hạng A tăng 24% theo năm và giá thuê trung bình tăng 7% theo năm.

Diện tích thuê thêm luôn ổn định trong 3 năm vừa qua, sẽ cần nhiều thời gian để các tòa nhà văn phòng với diện tích lớn được lấp đầy. Giá thuê hạng A được dự đoán sẽ duy trì ổn định do số lượng dự án cao cấp vẫn hạn chế tới năm 2023.

Giao Dịch Trong Tương Lai

Trong năm 2021, ngành Công nghệ thông tin và truyền thông (ICT) vẫn tiếp tục được mở rộng. Những giao dịch mở rộng quy mô lớn trong phân khúc Hạng A bao gồm Shopee, Line tại Capital Place và HCL tại Leadvisors Tower. Những ngành công nghiệp khác như Sản xuất, Tài chính, Ngân hàng và Bảo hiểm cũng được kì vọng sẽ tăng trưởng.

Nguồn Cung Hưởng Lợi Từ Hạ Tầng

Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thay đổi xu hướng văn phòng trong tương lai. Tuyến đường sắt đô thị đang được ưu tiên phát triển tại khu vực phía Tây và Nội thành. Các tuyến đường sắt 2A và 3 đi qua khu vực Nội thành và phía Tây sẽ tăng sức thu hút cho các dự án văn phòng chất lượng tại khu vực này như Lotte Center, Capital Place, Tiến Bộ Plaza và 36 Cát Linh. Khu đô thị Starlake có vị trí chiến lược giữa Vành đai 2 và Vành đai 3 sẽ cung cấp khoảng 300.000 m2 diện tích cho thuê văn phòng Hạng A tới năm 2024, cùng với đó là dự án lân cận Lotte tại quận Tây Hồ cũng sẽ hưởng lợi từ sự phát triển của các tuyến vành đai này.

KHÁCH SẠN

Nguồn Cung Không Đổi

Tổng nguồn cung ổn định theo quý với 10.120 phòng từ 17 khách sạn 5 sao, 17 khách sạn 4 sao và 32 khách sạn 3 sao. Khách sạn 5 sao chiếm tới 54% tổng nguồn cung. Tới cuối Q2/2021, năm khách sạn 3 sao cung cấp 315 phòng đang tạm đóng cửa do Covid và để sửa chữa.

Mười khách sạn 3-5 sao tại Hà Nội đã được chọn làm địa điểm cách ly.

Công Suất Phòng Được Cải Thiện

Dù thị trường Hà Nội đã có sự phục hồi vào tháng Tư, tuy nhiên làn sóng dịch Covid-19 lần thứ tư từ cuối tháng 4 đã đẩy công suất phòng của quý 2 xuống còn 27%. Tuy nhiên công suất thị trường vẫn tăng 6 điểm % theo năm do giãn cách xã hội giai đoạn này được nới lỏng hơn so với cùng kỳ năm trước.

Giá phòng trung bình đạt 77 USD/phòng/đêm, tăng 1% theo quý nhưng giảm -9 % theo năm. Khách sạn 5 sao dẫn đầu với doanh thu phòng trung bình đạt 28 USD/phòng/đêm nhờ nhóm khách chính là khách công tác và khách lưu trú dài ngày.

Trong 6 tháng đầu năm, công suất phòng đạt 25%, giảm -8 điểm % theo năm, giá phòng trung bình giảm -16% theo năm.

Du khách tới Hà Nội trong nửa đầu năm hầu hết là khách nội đia, đạt 2,9 triệu khách, giảm -25% theo năm.

Triển Vọng

Từ 6 tháng cuối năm 2021 tới 2023, gần 2.600 phòng dự kiến sẽ được đưa vào thị trường từ 14 dự án. Trong năm 2021, ba dự án 3-5 sao được dự tính sẽ cung cấp trên 500 phòng. Khu vực nội thành sẽ đóng góp lớn nhất vào nguồn cung tương lai với 1.200 phòng từ 7 khách sạn, theo sau là khu phía tây với 36% nguồn cung tương lai. Các khách sạn quốc tế sẽ cung cấp gần 1.300 phòng tương đương với 48% nguồn cung tương lai, bao gồm những thương hiệu lớn như Eastin, Grand Mercure, Fairmont, Four Seasons, Lotte, Dusit và Wink.

Việc triển khai vắc xin sẽ tăng sự tự tin cho ngành du lịch. Kế hoạch của Việt Nam sớm thí điểm sử dụng hộ chiếu vắc xin ở

Phú Quốc và Quảng Ninh là một bước quan trọng để chào đón du khách quốc tế quay trở lại đất nước.

CĂN HỘ DỊCH VỤ

Khu Vực Phía Tây Trỗi Dậy

Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tăng mạnh 20% theo năm, đạt 5.500 căn. Sau thời gian dài chờ đợi, hai dự án Hạng B tại quận Ba Đình và Đống Đa cung cấp 136 căn. Tỷ trọng các căn hạng A ổn định trong vòng 5 năm qua ở mức 53%, phần lớn được quản lý bởi Ascott và thương hiệu mới vào Oakwood.

Nguồn cung tương lai ghi nhận 2.400 căn từ 19 dự án. Các đơn vị quản lý nước ngoài sẽ nắm giữ 96% số lượng căn tương lai. CapitaLand mua lại dự án Somerset Metropolitan West Hanoi quy mô 364 căn, dự kiến sẽ khuấy động khu vực phía Tây sau thời gian dài yên ắng.

Các Dự Án Mạnh Trụ Vững

Giá thuê giảm -8% theo năm, xuống còn 24 USD/m2/tháng. Trong vòng 5 năm trở lại, quận Cầu Giấy duy trì mức giá thuê cao nhất, đạt 32 USD/m2/tháng vào H1/2021. Quận Đống Đa vươn lên chiếm vị trí thứ hai, sau khi dự án Hạng A Novotel Hanoi Thái Hà đi vào hoạt động.

Công suất toàn thị trường tiếp tục vật lộn ở mức thấp tại 69%. Tuy nhiên, quận ngoại thành Gia Lâm ghi nhận mức tăng đáng kể, 32 điểm % theo quý, nhờ khả năng đáp ứng nhu cầu cao của Vinhomes Ocean Park S2.17 cho các sinh viên trường quốc tế và chuyên gia Hàn Quốc làm việc tại các khu lân cận. Sau một năm ghi nhận, khách thuê Hàn Quốc vượt qua Nhật Bản để chiếm đa số tại quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm.

FDI Triển Vọng Nhưng KCN Nhạy Cảm Trước Covid

Trong nửa đầu năm 2021, Hà Nội đứng thứ sáu cả nước về thu hút FDI đăng ký với 761 triệu USD. Năm tỉnh miền Bắc lọt top 10 các tỉnh nhận đầu tư cao nhất, đóng góp 25% tổng FDI đăng ký, bao gồm: Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang và Bắc Ninh.

Các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp (KCN) là nguồn cầu chính tại thị trường căn hộ dịch vụ. Đại dịch Covid nổ ra đỉnh điểm tại các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh từ tháng 5/2021, tác động tiêu cực đến nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ. Với quy mô đông nhân công và chia sẻ nhiều không gian chung, môi trường trong các KCN dễ nhạy cảm với Covid. Việt Nam đang thí nghiệm giảm thời gian cách ly xuống còn 7 ngày cho những người tiêm đủ liều vắc- xin từ tháng Bảy năm nay. Tính đến tháng 6/2021, các nước có lượng đầu tư cao nhất tại miền Bắc đang gia tăng tỷ lệ tiêm mũi vắc-xin thứ hai, bao gồm Singapore (36% tổng số dân), Hồng Kông (19%), Trung Quốc (16%), Nhật Bản (12%) và Hàn Quốc (10%).

CĂN HỘ BÁN

Nguồn Cung Mới Thấp Nhất Trong 5 Năm

Một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp khoảng 1.600 căn hộ ra thị trường, nguồn cung mới giảm -60% theo quý và -74% theo năm. Nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm. Trong bối cảnh lo lắng gia tăng do làn sóng Covid-19 thứ 4, các chủ đầu tư giảm quy mô mở bán. Nguồn cung sơ cấp giảm -13% theo quý và -27% theo năm xuống 21.300 căn.

Nguồn Cung Hạn Chế Đẩy Giá Tăng

Số lượng căn bán trong quý 2 đạt khoảng 4.800, tăng 4% theo quý với tỷ lệ hấp thụ đạt 23%, tăng 4 điểm % theo quý. Số lượng giao dịch hạng B và C chiếm 94%. Nguồn cung mới trong quý đạt tỷ lệ hấp thụ 46%.

Giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2 tăng 7% theo quý và 11% theo năm, các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm.

Phát Triển Hạ Tầng Hỗ Trợ Tăng Trưởng

Ngân sách 8,93 tỷ USD để đầu tư công trong giai đoạn 2021-2025 sẽ tập trung vào các dự án cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế – xã hội.

Năm 2021, hai tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động. Tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh – Hà Đông) sẽ đi vào hoạt động quý 3/2021, trong khi tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn – Ga Hà Nội) đoạn trên cao có thể sẽ đi vào hoạt động trong quý 4. Trong giai đoạn 2021-2025, bảy đường vành đai sẽ lần lượt đi vào hoạt động.

Triển Vọng

Trong năm 2021, 18 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp khoảng 14.300 căn hộ. Phần lớn sẽ là các dự án hạng B với 81% thị phần và nằm ở các quận Từ Liêm với 47%, Hoàng Mai với 23% và Long Biên với 11% thị phần.

Hà Nội lập Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030. Chương trình xác định nhu cầu về nhà ở của thành phố để xây dựng các loại hình nhà ở khác nhau và mối liên hệ giữa phát triển nhà ở với yêu cầu về phát triển đô thị.

Bất chấp Covid, tăng trưởng giá vẫn mạnh!

Đây là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp tăng. Nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, tiêu chuẩn phát triển cao hơn và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng mạnh về giá căn hộ.

Từ năm 2017, giá sơ cấp đã tăng 14% mỗi năm tại quận Cầu Giấy, nơi có các cơ sở chăm sóc sức khỏe và giáo dục có chất lượng. Giá bán sơ cấp tại quận Long Biên tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về cơ sở hạ tầng gần đây, bao gồm nút giao thông kết nối đường Vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, đường vành đai 2 đã mang lại lợi ích cho các dự án hạng B và C tại đây. Các quận/huyện Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm, Hoài Đức, Hoàng Mai, Thanh Trì cũng ghi nhận giá tăng.

Chênh lệch về giá bất động sản giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang được thu hẹp do cơ sở hạ tầng cải thiện và các dự án ở xa sẽ có nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí. Các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm kết nối đã và đang góp phần bao gồm đường Vành đai 3 mở rộng và cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2.

Dịch chuyển xa trung tâm

Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh chiếm 32% thị phần. Từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung.

Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh.

Sự phát triển của các trung tâm loại hai được cho là sẽ tiếp diễn. Xu hướng làm việc tại nhà sau COVID có thể là một yếu tố góp phần, tuy nhiên thực tế là người mua ngày càng quan tâm về giá. Giá căn hộ sơ cấp trung bình ở Hưng Yên hiện thấp hơn khoảng 20% so với Hà Nội.

Nhà ở có thương hiệu

Nghiên cứu của Savills toàn cầu gần đây cho thấy Việt Nam hiện nằm trong số 10 thị trường tăng trưởng nhanh nhất thế giới về nhà ở có thương hiệu. Nhà ở có thương hiệu thường tập trung tại các tỉnh/thành phố du lịch như Kiên Giang, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ninh và Khánh Hòa. Nguồn cung hạn chế khiến tỷ lệ hấp thụ cao 88%. Giá chào bán theo căn có thể lên tới 7 triệu USD.

Cho đến nay, Hà Nội chỉ có hai dự án căn hộ được vận hành bởi các thương hiệu quản lý với nguồn cung hơn 500 căn. Giá chào bán sơ cấp trong khoảng từ 2.000 USD/m2 tới 7.000 USD/m2.

Các chủ đầu tư đang hợp tác với các nhà điều hành quốc tế để giới thiệu các dự án mới cho thị trường. Khách hàng mục tiêu bao gồm các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNWI) trong nước và người mua nước ngoài. Chi phí đầu vào thấp so với khu vực giúp giảm rủi ro phát triển và nhiều tiềm năng tiếp cận với nguồn cầu mới.

Theo báo cáo của Christie Luxury Defined, trên thị trường hạng sang toàn cầu trung bình cần khoảng 190 ngày để bán được bất động sản có giá trên 1 triệu USD. Bất động sản cao cấp bán nhanh hơn trên thị trường sơ cấp (146 ngày) so với thị trường thứ cấp (259 ngày).

BIỆT THỰ/NHÀ LIỀN KỀ

Nguồn cung mới tăng

Nguồn cung mới đạt khoảng 905 căn, giảm -4% theo quý và tăng 15% theo năm đến từ ba dự án mới và giai đoạn mới của sáu dự án đã mở bán. Huyện Hoài Đức nắm giữ 50% thị phần, hầu hết đến từ An Lạc Green Symphony và Hinode Royal Park.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.950 căn, giảm -1% theo quý và tăng 5% theo năm. Huyện Hoài Đức tiếp tục chiếm tới 31% thị phần, theo sau bởi Đông Anh với 21% và Hà Đông với 17%. Khu vực phía Tây bao gồm Hà Đông, Hoài Đức và Đan Phượng sẽ mang đến nhiều nguồn cung nhất trong nửa cuối của năm.

Giao dịch TĂNG và TĂNG!

Hoạt động thị trường đạt 1.087 giao dịch, tăng 16% theo quý và 131% theo năm. Hoài Đức dẫn đầu lượng giao dịch với 39% thị phần, theo sau bởi Quận Hà Đông với 19%. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 59%, tăng 9 điểm % theo quý và 30 điểm % theo năm. Q2/2021 có mức hấp thụ cao nhất kể từ Q2/2019, với Nhà liền kề và Nhà phố thương mại chiếm 83% lượng giao dịch. 63% lượng mở bán mới đã được hấp thụ.

Giá sơ cấp trung bình của Biệt thự đạt 4.907 USD/m2, tăng 10% theo quý và 3% theo năm. Giá trung bình của Nhà liền kề là 5.173 USD/m2, tăng 11% theo quý và 16% theo năm. Với Nhà phố thương mại, giá trung bình khoảng 8.135 USD/m2, tăng 4% theo quý và 11% theo năm. Giá sơ cấp trung bình của các loại hình thức bất động sản đều tăng trong quý này, với mức tăng hơn 20% tại một số dự án ở Quận Hoàng Mai, Huyện Đông Anh và Hoài Đức. Trong vòng 5 năm vừa qua, giá chào bán thứ cấp của Biệt thự/Nhà liền kề đã tăng khoảng 7% mỗi năm.

Triển vọng cẩn trọng

Trong nửa còn lại của năm, dự kiến có khoảng 2.100 căn từ 10 dự án sẽ được mở bán. Hầu hết nguồn cung tương lai đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện có tại Huyện Hoài Đức và Đan Phượng. Quý ba thường có nguồn cung thấp nhất và hoạt động thị trường giảm nhẹ

Tăng giá có chọn lọc

Giá sơ cấp trung bình của tất cả các loại hình biệt thự/liền kề đều tăng trong quý này, với mức cao nhất ở Quận Hoàng Mai (tăng 15% cho Liền kề và 32% cho Nhà phố thương mại) và Huyện Hoài Đức (tăng 29% cho Biệt thự, 38% cho Liền kề và 59% cho Nhà phố thương mại).

Giá của nguồn cung tồn không có sự thay đổi đáng kể qua các quý. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại các giai đoạn sau đều có sự tăng giá, cao nhất ở những dự án có tốc độ hấp thụ tốt. Các Chủ đầu tư chia dự án thành nhiều khu để xây dựng giá trị và gia tăng mức giá.

Thị trường Biệt thự/Nhà liền kề Hà Nội tiếp tục hoạt động mạnh mẽ với tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 56%. Giá chào bán thứ cấp tăng khoảng 7% mỗi năm.

Rủi ro lớn từ giá chào bán cao

Mức giá tại một số dự án ở Quận Từ Liêm và Huyện Đông Anh có sự suy giảm trong quý này. Mặc dù các dự án đều có chất lượng tốt nhưng giá chào bán cao là rào cản dẫn đến mức hấp thụ thấp hơn, với chỉ ít hơn 10 căn mỗi quý.

Điểm nóng thị trường

Khu vực phía Tây sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường trong năm 2021, với cơ sở hạ tầng cải thiện, một số dự án lớn và các chủ đầu tư uy tín.

Những dự án về cơ sở hạ tầng thúc đẩy giá trị khu vực phía Tây, bao gồm Đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu – Lê Văn Lương, với các dự án đang được triển khai như tuyến Metro số 2A, số 3, đường vành đai 3.5 và các tuyến đường mở rộng về phía Tây kết nối với các quận trung tâm. Nhiều dự án quy mô lớn đang chậm triển khai đã sẵn sàng trở lại khi các dự án cơ sở hạ tầng xung quanh được hoàn thiện. Mới đây, Vinhomes đã công bố triển khai Vinhomes Wonder Park ở Huyện Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa ở Huyện Đông Anh từ cuối năm nay.

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng đã tác động lên giá đất, đặc biệt là ở Huyện Đông Anh. Với kế hoạch đưa các Huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên thành các Quận trung tâm trước năm 2025, những khu vực này sẽ trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý.

Nguồn: Savills