Báo cáo thị trường Bất động sản TP Hồ Chí Minh quý 2/ 2021

CHỈ SỐ KINH TẾ VĨ MÔ

Nửa đầu năm ghi nhận tổng trị giá xuất nhập khẩu hàng hóa đạt 317 tỷ USD, tăng mạnh 32% theo năm. Thâm hụt thương mại 1,4 tỷ USD.

Trong 6 tháng đầu năm, tổng đầu tư nước ngoài giảm -3% theo năm, trong đó vốn đăng ký mới tăng 13% theo năm đạt 9,55 tỷ USD.

Ngành du lịch tiếp tục khó khăn với 88.200 lượt khách quốc tế trong nửa đầu năm, giảm -98% theo năm.

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ

Nguồn cung tương lai bị hoãn

Trong Q2/2021, không có nguồn cung mới; tổng nguồn cung đạt 1,5 triệu m2 NLA, ổn định theo quý và tăng 1% theo năm.

Tình hình đại dịch diễn biến phức tạp có thể làm trì hoãn việc khai trương của các dự án bán lẻ. Trong nửa cuối năm 2021, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 37.000 m2 NLA từ 3 dự án hiện hữu, với 92% nguồn cung tập trung tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến năm 2024, 83% nguồn cung tương lai sẽ phân bố tại khu vực ngoài trung tâm

Công suất duy trì ổn định

Công suất vẫn duy trì ở mức tốt, tăng 1 điểm phần trăm theo quý đạt 94%. Mức tăng nhẹ đến từ việc cải thiện 3 điểm phần trăm công suất theo quý tại các khối đế bán lẻ sau khi giảm giá thuê. Việc diện tích trống tại các Trung tâm thương mại ngoài trung tâm nhanh chóng được lấp đầy đã khiến công suất thuê của phân khúc này duy trì ổn định ở mức cao 94%.

Nhiều khách thuê ngành dịch vụ phục vụ nhà hàng và ăn uống (F&B) đã trả mặt bằng, tuy nhiên các thương hiệu nổi tiếng như Manwah, Tokyo Deli và chuỗi Golden Gate vẫn tiếp tục mở rộng kinh doanh. Bất chấp Covid, các thương hiệu quốc tế vẫn duy trì tiến độ gia nhập thị trường, nhiều nhãn hàng hợp tác với đối tác trong nước để tiến hành phân phối sản phẩm.

Phản hồi từ chủ nhà

Các dự án bán lẻ đã đóng cửa từ đầu tháng Sáu. Nhiều chủ nhà đã miễn tiền thuê và phí quản lý vào tháng 6, đồng thời kéo thời gian thi công bàn giao cho các khách thuê mới.

Giá thuê trung bình tầng trệt giảm nhẹ -1% theo quý xuống còn 50 USD/m2/tháng.

Thương mại điện tử phát triển

Thương mại điện tử tiếp tục được ưa chuộng khi người mua sắm thận trọng hơn trong việc ghé thăm các cửa hàng trực tiếp. Theo Báo cáo Thương mại điện tử SEA 2020 của Google, Temasek, Bain, số lượng người tiêu dùng trực tuyến mới tham gia do đại dịch chiếm 41% người tiêu dùng kỹ thuật số ở Việt Nam và 94% trong số những người tiêu dùng này có ý định tiếp tục hành vi của họ sau đại dịch. Tăng trưởng Tổng giá trị hàng hóa ở Việt Nam đứng thứ hai so với nền kinh tế kỹ thuật số của các quốc gia Đông Nam Á khác, và sẽ tăng 19% mỗi năm từ 2020-2025.

Theo Cục Thương mại điện tử và Kinh tế số Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử năm 2020 là 11,8 tỷ USD, chiếm 5,5% tổng Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Việt Nam. Với mức tăng trưởng 18% theo năm, con số này được dự đoán sẽ đạt 13,2 tỷ USD vào năm 2021.

Áp lực nguồn cung ngoại thành

Từ 2022 đến 2024, 83% nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Dựa vào số liệu này, nguồn cung có lẽ sẽ vượt mức cầu và khó để lấp đầy. Tuy nhiên, trong nhiều tình huống, đây có thể là một lựa chọn thay thế trong việc phân bố các dự án mới và cũng là xu hướng tất yếu của quá trình phát triển thị trường. Nguồn cung bán lẻ phát triển theo hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm là việc hướng sự phát triển đến các quận lân cận với các dự án tập trung nhiều thương hiệu và tiện ích theo tiêu chuẩn hiện đại.

Đô thị hóa mạnh mẽ, mức độ tăng trưởng của tầng lớp giàu có và những thay đổi trong hành vi góp phần hỗ trợ cho sự dịch chuyển này.

Truyền thống và Hiện đại

Trong thời gian giãn cách xã hội đang diễn ra, công suất thị trường bán lẻ vẫn duy trì ổn định, tăng 1 điểm phần trăm theo quý đạt 94%. Khá phổ biến việc các khách thuê của trung tâm bán lẻ hiện đại thường cố định với hợp đồng thuê dài hạn lên đến 5 năm.

Nhà phố thương mại tại các trục đường chính đang gặp khó khăn do việc trả mặt bằng của khách thuê ngành F&B. Đáp lại với tình trạng hiện tại, chủ nhà đã áp dụng mức giảm giá lên đến -30%.

Trong quý 2, các thương hiệu mới như Marc Jacob, Dyson và Under Amour đã mở các cửa hàng tại một số trung tâm mua sắm lớn như Saigon Centre và Crescent Mall. Bất chấp tình hình Covid, các thương hiệu quốc tế dự kiến vẫn tiếp tục duy trì tiến độ gia nhập thị trường, nhiều nhãn hàng sẽ hợp tác với các đối tác địa phương để tiến hành phân phối sản phẩm.

Thay đổi hành vi

Với việc đóng cửa do Covid, thị trường đã chứng kiến một sự chuyển dịch từ bán lẻ truyền thống sang thương mại điện tử. Thương mại điện tử tại Việt Nam có mức tăng trưởng Tổng giá trị hàng hóa đứng thứ hai trong khu vực Đông Nam Á và dự kiến tăng trưởng 19% mỗi năm từ nay đến 2025. Theo Cục Thương mại điện tử và Kinh tế số Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử cả nước dự báo sẽ tăng trưởng 18% theo năm, đạt hơn 13 tỷ USD trong năm nay.

BĐS VĂN PHÒNG

Nguồn cung khu vực ngoài trung tâm tăng

Sự chuyển dịch nguồn cung ra ngoài khu vực trung tâm tiếp tục diễn ra khi nguồn cung ngoài trung tâm tăng 22% theo năm, trong khi nguồn cung khu vực trung tâm chỉ tăng 1% theo năm. Tổng nguồn cung đạt gần 2,4 triệu m2, tăng 1% theo quý và 10% theo năm. Nguồn cung mới trong quý 2 là 19.000m2 đến từ hai dự án hạng B ở Bình Thạnh và Quận 7, với quy mô nhỏ, lần lượt là 8.000m2 và 11.000m2

Tình hình hoạt động ổn định

Công suất cho thuê trung bình 90%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và giá thuê ổn định ở mức 31 USD/m2/tháng. So với cùng kỳ năm trước, công suất cho thuê trung bình giảm -4 điểm phần trăm.

Đa phần chủ đầu tư giữ giá thuê không đổi nhưng ở một số dự án ngoài trung tâm áp dụng ưu đãi lên tới 2 tháng miễn tiền thuê.

Nhu cầu tốt

Lượng tiêu thụ Q2 đạt 30.600m2 trong Q2 và đạt 68.600m2 trong 6 tháng đầu năm 2021, chủ yếu đến từ các dự án Hạng B gia nhập trong thời gian gần đây.

Các giao dịch trong 6T/2021 chủ yếu đến từ các khách thuê ngành Dịch vụ phân phối chiếm 36%; Công nghệ thông tin chiếm 21%; Vận tải và Logistics chiếm 9%. Các nhóm ngành này đang tiếp tục phát triển. Theo khảo sát của Visa, thanh toán điện tử qua Internet, điện thoại di động và mã QR đã tăng 71% theo năm về số lượng và 48% theo năm về giá trị. Nhu cầu văn phòng từ các khách thuê mảng thương mại điện tử và công nghệ tài chính (Fintech) tiếp tục gia tăng.

Khoảng 70% các giao dịch thuê trong 6T/2021 có diện tích dưới 300m2, cho thấy nhu cầu cao từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Số doanh nghiệp thành lập mới của TP.HCM đạt trên 18.400, tăng 4% theo năm, vốn đăng ký bình quân đạt 0,7 triệu USD/doanh nghiệp, tăng 34% theo năm.

Triển vọng

Đến năm 2024, tổng nguồn cung tương lai ước đạt 456.600m2, trong đó, 60% nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Trong bối cảnh nguồn cung Hạng A khan hiếm trong ba năm qua, dự kiến đến năm 2023 thị trường sẽ có thêm 155.000m2 tổng diện tích sàn xây dựng đến từ hai dự án là HVH và The Sun Tower.

Các tòa nhà Hạng B gia nhập thị trường trong vòng 1 năm qua tại khu vực ngoài trung tâm có giá thuê tương đối cạnh tranh đạt công suất trung bình khoảng 50%. Hầu hết các chủ đầu tư yêu cầu điều khoản tăng giá thuê 5%/năm và đánh giá lại thị trường theo chu kỳ 3 năm.

Nền kinh tế Tp.HCM được kỳ vọng sẽ phục hồi và phát triển tốt trong thời gian tới. Nhu cầu văn phòng về bản chất gắn liền với sự phát triển kinh tế, được kỳ vọng sẽ tiếp tục gia tăng.

KHÁCH SẠN

Nhu cầu khách sạn cách ly

Trước làn sóng dịch Covid lần thứ 4 bùng phát vào Q2, các biện pháp giãn cách khiến cho nhu cầu lưu trú khách sạn sụt giảm, với 17 dự án khách sạn buộc phải tạm ngưng hoạt động. Nguồn cung giảm -11% theo quý ở cả ba phân khúc, cò 13.400 phòng với 103 khách sạn hoạt động.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng 7% theo năm, với 28 dự án hoạt động trở lại, một nửa trong số đó được sử dụng làm cơ sở cách ly tập trung có tính phí.

Nhu cầu cách ly tập trung đến từ nguồn khách nhập cảnh, quan chức nhà nước và khách trong nước tiếp tục tăng. Trong Quý 2, có 8 khách sạn cách ly mới đi vào hoạt động, nâng tổng số khách sạn làm cách ly lên 25 dự án, cung cấp hơn 3.000 phòng. Đa số các khách sạn cách ly tập trung ở Quận 1, 3, 5, 7 và Tân Bình.

Vượt qua khó khăn

Công suất Quý 2 đạt 18%, tăng nhẹ 1% theo quý, do nguồn cung giảm. So với thời điểm Q2/2020 khi dịch Covid lần đầu bùng phát, công suất quý này cao hơn 5 điểm phần trăm, với tổng số phòng được thuê tăng 53% theo năm. Công suất tăng xuất phát từ nhu cầu lưu trú dài hạn và tỷ lệ lấp đầy của khách sạn cách ly đạt trên 60%.

Từ Q2/2020, giá phòng tăng trung bình 3%/ quý, đạt 69USD/phòng/đêm. Theo Sở Du lịch TP.HCM, doanh thu du lịch 6 tháng đầu năm đạt gần 1,5 tỷ USD, tăng 19% theo năm, và thành phố có hơn 7 triệu khách nội địa.

Triển vọng

Theo Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO), du lịch toàn cầu có thể phục hồi hoàn toàn vào năm 2024. Trong đó miễn dịch cộng đồng là yếu tố then chốt. Việt Nam nỗ lực đạt miễn dịch cộng đồng với 70% dân số được tiêm chủng vào cuối năm 2021.

Triển vọng sau đại dịch của ngành khách sạn vẫn đầy hứa hẹn, với sự tham gia của những thương hiệu vận hành quốc tế nổi tiếng. Đến cuối năm 2023, TP.HCM sẽ có thêm 2.500 phòng khách sạn, 70% đến từ các thương hiệu tên tuổi như Fusion, Hilton và InterContinental.

CĂN HỘ DỊCH VỤ

Nhu cầu khách sạn cách ly

Trước làn sóng dịch Covid lần thứ 4 bùng phát vào Q2, các biện pháp giãn cách khiến cho nhu cầu lưu trú khách sạn sụt giảm, với 17 dự án khách sạn buộc phải tạm ngưng hoạt động. Nguồn cung giảm -11% theo quý ở cả ba phân khúc, còn 13.400 phòng với 103 khách sạn hoạt động

Tuy nhiên, nguồn cung tăng 7% theo năm, với 28 dự án hoạt động trở lại, một nửa trong số đó được sử dụng làm cơ sở cách ly tập trung có tính phí.

Nhu cầu cách ly tập trung đến từ nguồn khách nhập cảnh, quan chức nhà nước và khách trong nước tiếp tục tăng. Trong Quý 2, có 8 khách sạn cách ly mới đi vào hoạt động, nâng tổng số khách sạn làm cách ly lên 25 dự án, cung cấp hơn 3.000 phòng. Đa số các khách sạn cách ly tập trung ở Quận 1, 3, 5, 7 và Tân Bình.

Vượt qua khó khăn

Công suất Quý 2 đạt 18%, tăng nhẹ 1% theo quý, do nguồn cung giảm. So với thời điểm Q2/2020 khi dịch Covid lần đầu bùng phát, công suất quý này cao hơn 5 điểm phần trăm, với tổng số phòng được thuê tăng 53% theo năm. Công suất tăng xuất phát từ nhu cầu lưu trú dài hạn và tỷ lệ lấp đầy của khách sạn cách ly đạt trên 60%.

Từ Q2/2020, giá phòng tăng trung bình 3%/ quý, đạt 69USD/phòng/đêm. Theo Sở Du lịch TP.HCM, doanh thu du lịch 6 tháng đầu năm đạt gần 1,5 tỷ USD, tăng 19% theo năm, và thành phố có hơn 7 triệu khách nội địa.

Triển vọng

Theo Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO), du lịch toàn cầu có thể phục hồi hoàn toàn vào năm 2024. Trong đó miễn dịch cộng đồng là yếu tố then chốt. Việt Nam nỗ lực đạt miễn dịch cộng đồng với 70% dân số được tiêm chủng vào cuối năm 2021.

Triển vọng sau đại dịch của ngành khách sạn vẫn đầy hứa hẹn, với sự tham gia của những thương hiệu vận hành quốc tế nổi tiếng. Đến cuối năm 2023, TP.HCM sẽ có thêm 2.500 phòng khách sạn, 70% đến từ các thương hiệu tên tuổi như Fusion, Hilton và InterContinental.

Nguồn cung thấp nhất

Trong Quý 2/2021, nguồn cung sơ cấp giảm -25% theo quý và -18% theo năm xuống mức thấp nhất còn gần 3.700 căn. Nguồn cung hạn chế là do lượng căn hộ mở bán mới hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp; hơn nữa, có 10 dự án tạm dừng bán để điều chỉnh giá.

Nguồn cung mới trong Quý 2/2021 từ 3 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đạt hơn 1.600 căn, giảm -26% theo quý, giảm -23% theo năm và chiếm 45% nguồn cung sơ cấp trong Quý 2. Hạng A và B dẫn đầu nguồn cung mới với 76%.

Tỷ lệ hấp thụ thấp

Quý 2/2021 có lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch là gần 1.400 căn, giảm – 35% theo quý và giảm -36% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ ở mức 37%, giảm -5 điểm phần trăm theo quý và -10 điểm phần trăm theo năm.

Hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần và đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%. Hàng tồn còn lại tăng giá mạnh.

Lượng giao dịch từ nguồn cung mới trong quý chiếm 77% tổng lượng giao dịch trong Quý 2 và tỷ lệ hấp thụ đạt 63%.

Giá bán sơ cấp tăng

Gần 40% dự án sơ cấp tăng giá bán lên đến 15% trong quý. Giá giai đoạn mới các dự án hiện hữu đạt mức tăng 10% so với giai đoạn trước.

Triển vọng tương lai

Đến năm 2024, sẽ có khoảng 120.000 căn hộ được tung ra thị trường. Thành phố Thủ Đức với tốc độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển chiếm thị phần cao nhất với 44%.

Trong nửa cuối năm 2021, dự kiến 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ Hạng C chiếm 47% thị phần.

Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án Hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng

Trong Quý 2/2021, nguồn cung sơ cấp căn hộ dưới 2 tỷ đồng (tương đương khoảng 86.000 USD) đáp ứng phần đông nhu cầu của người mua để ở chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp của TP.HCM, và có xu hướng giảm trong thời gian tới.

Từ năm 2022 – 2024, nguồn cung tương lai của các căn hộ Hạng B dự kiến sẽ tăng và chiếm 53% tổng nguồn cung tương lai, tiếp theo là căn hộ Hạng C chiếm 37% và căn hộ Hạng A chiếm 10%. Thành phố sẽ đón nhận Khu căn hộ hàng hiệu quy mô lớn đầu tiên Marriott – Grand Marina với giá bán dự kiến trên 15.000 USD/m2.

Khảo sát gần đây của Savills về giá thuê căn hộ Hạng B so với Q4/2020 cho thấy tỷ lệ căn hộ trống tăng, giá thuê giảm nhẹ và mức tăng giá căn hộ khoảng 2%. Thị trường dự kiến có thể phục hồi sau khi dịch Covid kết thúc.

Nhu cầu nhà ở

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, diện tích sàn xây dựng nhà ở dự kiến sẽ tăng 4%/năm trong 10 năm tới, đạt 295 triệu m2 tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) vào năm 2030. Nguồn cung mới từ năm 2016 – 2020 đạt khoảng 31.000 căn/năm.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn từ năm 2015 – 2020, dự án nhà ở cao tầng chiếm trên 90% tổng lượng nhà ở mới. Trong thời gian ngắn hạn, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục cung cấp hơn 80% nguồn cung nhà ở trong tương lai tại Tp. HCM.

Xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm

Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng. Các dự án hạ tầng đáng chú ý như tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương – ĐT826C, đường Long Hậu – ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ. Đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%.

Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TP.HCM tốt hơn. Chỉ so với căn hộ Hạng C tại Tp. HCMC, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy); trong khi căn hộ Hạng C tại TP.HCM có giá dao động từ 1.200USD – 2.600 USD/m2 thông thủy.

CĂN HỘ

Nguồn cung thấp nhất

Trong Quý 2/2021, nguồn cung sơ cấp giảm -25% theo quý và -18% theo năm xuống mức thấp nhất còn gần 3.700 căn. Nguồn cung hạn chế là do lượng căn hộ mở bán mới hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp; hơn nữa, có 10 dự án tạm dừng bán để điều chỉnh giá.

Nguồn cung mới trong Quý 2/2021 từ 3 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đạt hơn 1.600 căn, giảm -26% theo quý, giảm -23% theo năm và chiếm 45% nguồn cung sơ cấp trong Quý 2. Hạng A và B dẫn đầu nguồn cung mới với 76%.

Tỷ lệ hấp thụ thấp

Quý 2/2021 có lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch là gần 1.400 căn, giảm – 35% theo quý và giảm -36% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ ở mức 37%, giảm -5 điểm phần trăm theo quý và -10 điểm phần trăm theo năm.

Hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần và đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%. Hàng tồn còn lại tăng giá mạnh.

Lượng giao dịch từ nguồn cung mới trong quý chiếm 77% tổng lượng giao dịch trong Quý 2 và tỷ lệ hấp thụ đạt 63%.

Giá bán sơ cấp tăng

Gần 40% dự án sơ cấp tăng giá bán lên đến 15% trong quý. Giá giai đoạn mới các dự án hiện hữu đạt mức tăng 10% so với giai đoạn trước.

Triển vọng tương lai

Đến năm 2024, sẽ có khoảng 120.000 căn hộ được tung ra thị trường. Thành phố Thủ Đức với tốc độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển chiếm thị phần cao nhất với 44%.

Trong nửa cuối năm 2021, dự kiến 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ Hạng C chiếm 47% thị phần.

Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án Hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng

Trong Quý 2/2021, nguồn cung sơ cấp căn hộ dưới 2 tỷ đồng (tương đương khoảng 86.000 USD) đáp ứng phần đông nhu cầu của người mua để ở chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp của TP.HCM, và có xu hướng giảm trong thời gian tới.

Từ năm 2022 – 2024, nguồn cung tương lai của các căn hộ Hạng B dự kiến sẽ tăng và chiếm 53% tổng nguồn cung tương lai, tiếp theo là căn hộ Hạng C chiếm 37% và căn hộ Hạng A chiếm 10%. Thành phố sẽ đón nhận Khu căn hộ hàng hiệu quy mô lớn đầu tiên Marriott – Grand Marina với giá bán dự kiến trên 15.000 USD/m2.

Khảo sát gần đây của Savills về giá thuê căn hộ Hạng B so với Q4/2020 cho thấy tỷ lệ căn hộ trống tăng, giá thuê giảm nhẹ và mức tăng giá căn hộ khoảng 2%. Thị trường dự kiến có thể phục hồi sau khi dịch Covid kết thúc.

Nhu cầu nhà ở

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, diện tích sàn xây dựng nhà ở dự kiến sẽ tăng 4%/năm trong 10 năm tới, đạt 295 triệu m2 tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) vào năm 2030. Nguồn cung mới từ năm 2016 – 2020 đạt khoảng 31.000 căn/năm.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn từ năm 2015 – 2020, dự án nhà ở cao tầng chiếm trên 90% tổng lượng nhà ở mới. Trong thời gian ngắn hạn, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục cung cấp hơn 80% nguồn cung nhà ở trong tương lai tại Tp. HCM.

Xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm

Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng. Các dự án hạ tầng đáng chú ý như tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương – ĐT826C, đường Long Hậu – ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ. Đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%.

Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TP.HCM tốt hơn. Chỉ so với căn hộ Hạng C tại Tp. HCMC, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy); trong khi căn hộ Hạng C tại TP.HCM có giá dao động từ 1.200USD – 2.600 USD/m2 thông thủy.

BIỆT THỰ/ NHÀ PHỐ

Khan hiếm nguồn cung sơ cấp

Nguồn cung mới ngày càng khan hiếm và tiếp tục tập trung tại các quận ngoại thành. Nguồn cung sơ cấp trong 6T/2021 đạt hơn 770 căn, thấp nhất trong 5 năm qua, giảm -44% theo năm. Lượng giao dịch trong 6T/2021 đạt khoảng 500 căn, giảm -51% theo năm.

Nguồn cung sơ cấp Q2 là 570 căn, tăng 21% theo quý nhưng giảm -30% theo năm. Nhà liền kề chiếm 49% thị phần. Nguồn cung mới trong quý đạt 300 căn từ một dự án mới ở Quận 12 và bốn dự án mở bán thêm tại Tp Thủ Đức, Gò Vấp và Tân Phú.

Nguồn cung nhà phố thương mại (NPTM) tiếp tục khan hiếm. Năm 2020, NPTM chiếm 41% nguồn cung sơ cấp sau khi tăng 270% theo năm, phần lớn đến từ dự án Vinhomes Grand Park; hai phân khu The Manhattan và The Manhattan Glory bán hết trong vòng 3 quý.

Lượng giao dịch theo quý cải thiện

Lượng giao dịch trong quý 2 đạt khoảng 300 căn, tăng 49% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 53%, tăng 10 điểm phần trăm theo quý. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ cao ở mức 75%.

Gò Vấp và thành phố Thủ Đức chiếm gần 90% lượng giao dịch trong quý, chủ yếu từ hai dự án là Cityland Park Hills và Vạn Phúc City.

Đối với các dự án đã mở bán từ các quý trước, hơn 60% số dự án đã đạt tỷ lệ bán hơn 80% khiến người mua không còn nhiều lựa chọn. Hàng tồn kho chủ yếu là các tài sản có giá trị trên 2 triệu USD hoặc trong các dự án quy mô nhỏ.

Giá tăng

Nguồn cung sơ cấp hạn chế thúc đẩy giá bán trên thị trường thứ cấp tăng. Trong Q2/2021, giá thứ cấp trung bình từ giỏ hàng cố định đã tăng 13% theo năm. Quận 7 có mức tăng cao nhất với 20% theo năm, tiếp theo là các quận 9, Nhà Bè, quận 2, và Gò Vấp, tăng từ 13% đến 19% theo năm.

Triển vọng

Nguồn cung tương lai đến 2023 của thị trường nhà liền thổ dự kiến đạt 9.700 căn/ nền. Thành phố Thủ Đức chiếm phần lớn với 32% thị phần, tiếp theo là Bình Chánh chiếm 24%. Giai đoạn 2021-2030, Tp.HCM dự kiến thành lập năm quận từ các huyện ngoại thành: Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ. Các quận/ huyện với quỹ đất trống lớn sẽ trở thành tâm điểm phát triển bất động sản nhà ở trong thời gian tới.

Quy hoạch nhà ở Tp.HCM đến 2030 đang ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng, nguồn cung nhà thấp tầng dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm.

Tp.HCM đang ưu tiên phát triển các tuyến đường vành đai, cải thiện kết nối vùng và sân bay Long Thành tương lai. Các dự án hạ tầng đang được đẩy nhanh tiến độ với mục tiêu hoàn thành từ nay đến 2025 bao gồm:

• Hoàn thành đường Vành đai 3, có vai trò kết nối khu vực phía Đông và phía Tây thành phố, đồng thời kết nối các tuyến cao tốc khác như HCM – Long Thành – Dầu Giây, HCM – Trung Lương, Bến Lức – Long Thành – Dầu Giây, HCM – Mộc Bài, HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành.
• Các dự án cầu đường thúc đẩy kết nối vùng như cầu Cát Lái, cầu vượt đường 25C, các tuyến đường kết nối Tp.HCM với Đồng Bằng Sông Cửu Long qua Long An, Tiền Giang, nâng cấp đường Nguyễn Văn Bứa và đầu tư cao tốc HCM- Mộc Bài, Tây Ninh.

Nguồn: Savills